Несмотря на том, что Федеральная антимонопольная служба пока не вынесла решения по ходатайству X5 о приобретении торговой сети «Копейка», уже появилась близкая к официальной информация о том, что ритейлер получит одобрение, но с существенными ограничениями.

X5 Retail Group, пишут «Ведомости», может стать жертвой вступившего в силу нового закона «О торговле», ограничивающего долю ритейлера в муниципальных районах и городских округах 25 процентами.

Скорее всего, ФАС одобрит сделку с условием, что X5 вынуждена будет либо не покупать магазины «Копейка» в регионах, в которых ее присутствие уже достигло 25%, либо закрыть «спорные» магазины сразу после покупки.

По некоторым данным, речь пойдет о 3% торговой сети «Копейка», то есть X5 не досчитается 18 магазинов. Большинство из них расположены в московском регионе.

Впрочем, со стороны «Копейки» еще ничего не ясно. Ритейлер не исключает выхода на биржу. Кроме того, есть небольшая вероятность того, что покупателем бизнеса может стать WalMart.

Евгения, как изменился спрос на аренду торговых площадей в киевских ТЦ, по сравнению с весной этого года? Говорят, что из-за дополнительного давления на бизнес со стороны проверяющих органов и власти в целом многие компании сокращают свои сети. Отразилось ли это на наполняемости торговых центров?

В апреле 2010 вакантность в киевских ТЦ составляла 2-2,5%, однако уже в августе она составляет 1,81%, из чего можно сделать вывод, что спрос на аренду вырос. Действительно проверки были и вероятнее всего они еще будут, но о сокращении речь не идет. На наполняемости это пока не как не отразилось.

Какие компании (по роду деятельности) сейчас являются наиболее активными претендентами на места в ТЦ, а какие, наоборот, сокращают площади? Почему?

Хорошую активность демонстрируют продовольственные сети (Сильпо, Novus), сети электроники (Protoria, MOYO, Comfy, Фокстрот) косметика и парфюмерия (сеть Prostor – самая активная на данный момент), ювелирные сети.

Всемирно известная сеть универмагов Mark&Spencer открыла три магазина за последние пол года. В данный момент арендаторов которые бы сокращали площади или интенсивно закрывали магазины нет, массовые сокращения и закрытия произошли в 2009 году.

Как изменились предпочтения потенциальных арендаторов торговых мест? Уменьшают ли они арендуемые площади (со скольких квадратных метров до скольких)? На что обращают внимание, принимая решение о выборе того или иного ТЦ (какое месторасположение ценят, трафик посетителей, выставляют ли ценовую планку (аренда должна быть не дороже такой- то суммы)?

Каждая сеть при выборе помещения руководствуется своим утвержденным концептом, касательно выбора – здесь мало что поменялось – центральное местоположение, высокие транспортные потоки, высокая плотность населения в ближней зоне, хорошая транспортная и автомобильная доступность, популярность ТЦ - если он действующий, количество посещений на 1 кв.м.

Касательно цены аренды, цены определяется арендодателем (или его консультантом) с учетом рынка и себестоимости проекта, плюс сейчас очень популярно применение ставки или % от оборота. Это выгодно двум сторонам. Торгуется ли арендатор? Безусловно торгуется, но если арендатор зашел в проект, значит обе стороны достигли компромисса.

Насколько сейчас большая вакантность мест в киевских ТЦ (как меняется эта цифра с конца прошлого - начала нынешнего года)? В каких ТЦ занятость максимальная, а в каких выбор выставленных в аренду площадей больше всего? Какие площади предпочитают сдавать торговые центры?

Уровень вакантности согласно последним показателям UTG-индекса - 1,81% (в этот же период в 2009 году – 4,1%, в а январе 2010 – 2,1%). Сегодня % вакантности торговых площадей создают ТЦ с низкой посещаемостью и не профессиональными площадями.

Из-за низкой насыщенности торговые центры не должны быть вакантными, просто нужно набирать арендаторов правильно… Сначала - якорных арендаторов, затем технологически сложные крупноформатные, и только в последнюю очередь мелкоформатные.

Как за последние полгода изменились условия сотрудничества ТЦ и арендаторов? В частности, отказываются ли уже ТЦ от скидок и уступок арендаторам От каких факторов зависит лояльность ТЦ к тому или иному клиенту?

В 2010 году и арендатор и арендодатель научились работать в новых реалиях, на данный момент ставки аренды привязаны к долларовому эквиваленту (иногда к корзине валют), а % от оборота все больше применяется в арендных отношениях, разница лишь в том, что средняя арендная ставка в киевских ТЦ 2008 году была порядка 200 у. е, на данный момент она порядка 100 у.е.

Что же касается льгот, если арендатор работает в ТЦ на условиях «базовая арендная ставка» или «% от оборота», то о каких льготах можно говорить? Сработали вместе правильно, то есть арендодатель при помощи правильного маркетинга привел покупателя в ТЦ, а арендатор продал свой товар. В итоге все остались довольны.

Касательно ближайшего будущего, учитывая фактор того, что вряд ли до конца 2010 года мы увидим новые открытия ТЦ в г. Киеве, соответственно вакантность будет минимальной, а повышение арендных ставок не привысит 10-15%.

Казалось бы, обычная житейская ситуация - продается квартира, полученная в наследство. Если вы видите в свидетельстве о праве на собственность «основание выдачи - наследство», не поленитесь, узнайте «историю» этой квартиры.

Иначе может сложиться ситуация, что, потратив немалые суммы на приобретение недвижимости, вы лишитесь и самой недвижимости, и денег, и будете втянуты в долгие и дорогие судебные разбирательства.

Новый закон о наследовании имущества расширил круг наследников. Если наследники первой очереди в положенный срок не вступили во владение наследством, такое право приобретают наследники следующих очередей - второй, третьей. …

Кроме этого, по закону, «вне очереди», то есть безусловными наследниками являются нетрудоспособные иждивенцы покойного, инвалиды и несовершеннолетние дети, даже те, которые только зачаты были перед смертью бывшего обладателя недвижимости, пишет Корреспондент.

Что из этого следует? Купив квартиру у законного наследника и став при этом «добросовестным» (юридический термин) покупателем, вы совершенно не ограждены от ситуации, когда, предъявив свои права, обделенные ранее наследники, через суд затребуют свою долю имущества.

Что вы можете сделать, чтобы обезопасить себя и свои средства при покупке наследованной недвижимости? Самое простое, застраховать купленную квартиру. Ведь даже для агентств недвижимости, которые досконально проверяют, в том числе и в нотариальных конторах, историю квартиры, не всегда возможно выявить весь круг наследников квартиры.

Даже если недвижимость была унаследована по завещанию, обиженные родственники покойного могут его оспорить или предъявить завещание, составленное позже, чем то, по которому выдавалось свидетельство о праве на собственность. Договор купли-продажи, заключенный вами, будет считаться недействительным, и подлежать расторжению.

Чтобы застраховаться от подобных неожиданностей, а вернее, получить возможность хотя бы вернуть свои деньги, нужно ответственно отнестись к составлению договора купли-продажи.

В нем обязательно должны присутствовать пункты, в которых оговаривается полная рыночная стоимость квартиры. Многие, желая уменьшить налог на операцию с недвижимостью, проставляют в договоре о покупке жилья сумму, гораздо меньшую той, о которой договорились «на словах» с продавцом.

Если вы собрались поступить таким образом, имейте в виду, что при разрешении конфликтной ситуации с помощью судебных органов, даже если будет принято решение о компенсации вам вложенных в недвижимость средств, возврату будет подлежать только сумма, записанная в договоре.

Покупка наследованного имущества по праву считается рискованной операцией. Просто невозможно, не имея на руках полной информации предусмотреть все варианты. Что можно посоветовать в этом случае? Будьте крайне внимательны при составлении договора купли-продажи, обращайтесь к помощи профессиональных юристов и пользуйтесь услугами агентств недвижимости.

У них возможности проверить историю квартиры гораздо больше, чем у частного лица. Не поддавайтесь соблазнительным уговорам сэкономить на мелочи и ускорить процесс покупки.

Лучше потерять немного времени на выяснение всех обстоятельств и немного денег на действия специалистов до покупки квартиры, чем после покупки переживать судебные дрязги и лишиться немалых сумм, которые вы отдадите в чужие руки.

Для владельцев профессиональных офисных зданий наиболее привлекательными арендаторами являются крупные международные компании.

Об этом ИАП “Столичная недвижимость” сообщила Евгения Разумная, руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами департамента офисной недвижимости Colliers International Украина.

«Подобные компании, как правило, более стабильны в финансовом плане, а также обеспокоены собственной репутацией на рынке, поэтому являются надежными партнерами, зачастую исправно выполняющими свои обязательства по договору аренды», – говорит эксперт.

Она также утверждает, что «такие арендаторы не делают эпатажных решений, например, при неразрывном договоре аренды просто выехать из помещений досрочно по причине того, что нашли альтернативный офис по более низкой арендной ставке, как это позволяют себе некоторые отечественные компании».

«Для владельцев офисных центров, наряду с получением желаемой арендной ставки, важно понимать, что подписанный договор аренды будет длиться именно тот период времени, который в нём зафиксирован, чтобы иметь возможность прогнозировать свои денежные потоки хотя бы на несколько лет вперед», – отмечает Е. Разумная.

Об этом говорится в решении Хозсуда Киева, который в августе принял к рассмотрению соответствующий иск ООО «Магнум капитал». Компания требует продать ей 2,57 млн шт. простых именных акций номинальной стоимостью 13,5 млн грн., что составляет 94% от уставного фонда.  

Сейчас они принадлежат ООО «Хаусбан-сервис». Истец утверждает, что еще в 2009 г. заключил с владельцем акций первичный договор купли-продажи.

Как передает издание, «Магнум капитал» возглавляет Роман Сазонов - владелец инвесткомпании «Пиоглобал Украина», а до этого - учредитель ФК «Сократ».

«Хаусбан-сервис», контролируется группой «Киев-Донбасс» Виктора Тополова и братьев Вячеслава и Александра Константиновских. Общая площадь шестиэтажного универмага «Дарница» составляет 12 тыс. кв. м, торговая - 5,8 тыс. кв. м.

На сегодняшний день лидерами по падению цен среди объектов коммерческой недвижимости, как и в начале 2010 года, являются склады (средняя ставка капитализации — 18-20%), за ними следуют офисные помещения (16-17%) и объекты торговой недвижимости (15-17%). Тем не менее, именно последним эксперты по недвижимости прогнозируют увеличение темпов развития, связывая это с приходом новых ритейлеров на рынок.

Насколько этот фактор может повлиять для UBR.UA рассказывает Марина Римаренко, директор компании по стратегическому развитию:

«Я так не думаю. Будут приходить новые ритейлеры, потому что аренда становится более доступной, многие площади, которые были дорогими или использовались другими арендаторами освобождаются. Например, место какого-нибудь банка, который платил очень большие деньги, арендуя помещение в удачном месте, теперь могут занять магазины.
Но говорить о том, что это повлияет на строительство новых торговых центров – не стоит, это не такое большое количество в таком большом тренде, как хотелось бы видеть».

Как утверждает эксперт, сейчас рынок коммерческой недвижимости пребывает в стадии ожидания. «В зависимости от того, что произойдет на мировых рынках, потому что мы зависим от банковского кредитования. На сегодня проектное финансирование не всегда приносит прибыль. Не всегда те арендные ставки, которые действуют сегодня на рынке, перекрывают расходы на строительство объектов», - говорит эксперт.

Прогнозы по развитию сегмента торговой недвижимости в Европе, Ближнем Востоке и Африке – более определенные. В текущем году ожидается падение арендных ставок на 3-4%, однако к январю 2011 конце года ситуация стабилизируется.

Украинский Минтопэнерго начал проводить конкурс по отбору партнера по строительству завода по фабрикации ядерного топлива. Участников конкурса было всего два – российская компания ОАО «ТВЭЛ» и американская Westinghouse Electric Company. Конкурс выиграли русские.

Теперь, пояснили в Минтопэнерго, после окончательного определения победителя конкурса, межведомственная комиссия направит документацию об итогах конкурса на утверждение украинского Кабмина с рекомендацией определить партнером по строительству завода компанию «ТВЭЛ».
 

Напомним, что в одном из своих публичных выступлений, 5 мая этого года, премьер-министр Николай Азаров сообщил, что Украина договорилась с Россией о совместном строительстве завода по производству ядерного топлива. И уже в июне Сергей Кириенко, глава росгоскорпорации «Росатом», заявил о заинтересованности компании в совместном строительстве сборочного завода.
 

Еще раньше, в феврале прошлого года, о готовности совместно с Украиной строить здесь ядерный завод заявляла американская компании Westinghouse.
 

Стоимость такого строительства достигает порядка 1,679 млрд грн. Из них 1,092 млрд грн должны быть проинвестированы, планирует украинское профильное ведомствою. А согласно Энергетической стратегии Украины, закончить возведение такого завода планируется в 2014 году.

На сегодняшний день лидерами по падению цен среди объектов коммерческой недвижимости, как и в начале 2010 года, являются склады (средняя ставка капитализации - 18-20%), за ними следуют офисные помещения (16-17%) и объекты торговой недвижимости (15-17%).

Тем не менее, именно последним эксперты по недвижимости прогнозируют увеличение темпов развития, связывая это с приходом новых ритейлеров на рынок.

Насколько этот фактор может повлиять для UBR.UA рассказывает Марина Римаренко, директор компании по стратегическому развитию:

“Я так не думаю. Будут приходить новые ритейлеры, потому что аренда становится более доступной, многие площади, которые были дорогими или использовались другими арендаторами освобождаются. Например, место какого-нибудь банка, который платил очень большие деньги, арендуя помещение в удачном месте, теперь могут занять магазины.

Но говорить о том, что это повлияет на строительство новых торговых центров - не стоит, это не такое большое количество в таком большом тренде, как хотелось бы видеть”.

Как утверждает эксперт, сейчас рынок коммерческой недвижимости пребывает в стадии ожидания. “В зависимости от того, что произойдет на мировых рынках, потому что мы зависим от банковского кредитования. На сегодня проектное финансирование не всегда приносит прибыль. Не всегда те арендные ставки, которые действуют сегодня на рынке, перекрывают расходы на строительство объектов”, - говорит эксперт.

Прогнозы по развитию сегмента торговой недвижимости в Европе, Ближнем Востоке и Африке - более определенные. В текущем году ожидается падение арендных ставок на 3-4%, однако к январю 2011 конце года ситуация стабилизируется.

Запуск программ кредитования с условиями, приближенными к докризисным, является реальным стимулом для восстановления рынка недвижимости, поскольку на рынке накопился отложенный спрос на жилье, формировавшийся последние полтора - два года. Об этом заявил журналистам на пресс-конференции управляющий директор компании по недвижимости “ARPA Real Estate” Михаил Артюхов.

По данным компании, 45% потенциальных покупателей сегодня готовы инвестировать в строящееся первичное жилье при условии, что дом готов более чем на 75%, при этом доступно, как минимум, среднесрочное ипотечное кредитование, а годовой семейный доход составляет около 400 тыс. гривень в год. Г-н Артюхов отметил, что наличие таких условий позволят потенциальному покупателю приобрести новую квартиру, в т.ч. в одном из престижных районов столицы.

В свою очередь глава наблюдательного совета банка “Таврика” Александр Сорокин сообщил, что банк запустил новую программу кредитования объектов первичной недвижимости. Правда, программа ограничивается пока одним жилым комплексом – “Печерский квартал” по бул. Дружбы народов, 14-16. Так, взять адресную ипотеку на три года для покупки квартиры предлагается под 12,75% годовых, на пять лет – под 14,75%, на семь - под 17,75%. Программа рассчитана до 31 декабря 2010 года, однако банкир не отрицает, что в случае успешности она будет продлена, а его условия распространятся на другие объекты.

По данным аналитической службы “ARPA Real Estate”, жилищные кредиты предлагают сегодня около 20 банков. Большинство кредитов выдается при ставках в среднем 25% годовых в гривне. В ходе пресс-конференции также отмечалось, что доля ипотечных сделок на рынке пока невелика, а повышение цен может наблюдаться на ту “первичку”, которую адресно кредитуют, а также которая достроена или имеет высокую степень готовности.

Источник: http://biz.liga.net/

С начала 2010 года интерес девелоперов к сегментам торговой и гостиничной недвижимости Киева и регионов заметно вырос. В частности, растет количество запросов на разработку концепций торговых центров и гостиничных проектов в Киеве и других областных центрах. Об этом ЛІГАБізнесІнформ рассказали в консалтинговой компании “CB Richard Ellis” (CBRE).

По данным компании, в августе был разработан проект крупного торгового центра на участке площадью 20 га в Киеве по заказу иностранного девелопера. Кроме того, началась разработка концепции торгового центра в центральной части Харькова для локальной сети супермаркетов “Класс”.

Что касается сегмента отелей, то наиболее востребованными являются услуги по разработке концепций гостиничных проектов, по проведению реконцепций с целью перепрофилирования административных либо офисных зданий в отели, а также услуги по проведению критической оценки и разработке стратегии развития сети гостиниц.

Так, по запросу крупного украинского банка была разработана концепция 3-звездочной гостиницы в Донецке и на данный момент проводят тендер среди архитектурных бюро для дальнейшего сопровождения проекта. Кроме того, с этим же заказчиком подписан договор на разработку концепции еще одной гостиницы в Донецке. В июле для украинского девелопера консультанты CBRE завершили оценку целесообразности развития гостиницы для объекта в стадии незавершенного строительства в Киеве.

Марина Крестинина, руководитель департамента стратегического консалтинга компании “CB Richard Ellis” прокомментировала: “Спрос на консалтинговые услуги в целом является положительным сигналом для рынка недвижимости, поскольку свидетельствует о постепенном выходе из кризиса и оптимистических настроениях ключевых игроков”.

По словам эксперта, интерес девелоперов к гостиничному и торговому сегменту обоснован. Сфера розничной торговли в принципе пострадала меньше и восстанавливается быстрее других сегментов коммерческой недвижимости. С точки зрения развития торговой недвижимости наибольший интерес сейчас представляют крупные города с острым дефицитом качественных площадей, в первую очередь Киев, Одесса, Донецк и Львов.

Готовность органов власти предоставлять льготы девелоперам гостиниц, начиная от освобождения налога на прибыль, упрощения процедуры получения разрешений и в некоторых случаях даже оказывать содействие в получении финансирования, - в совокупности эти факторы способствуют созданию благоприятной инвестиционной среды в данном сегменте, отмечают в компании.

“Что касается Донецка, всплеск интереса к гостиничному сегменту объясняется тем, что среди всех городов, где будут проводиться матчи чемпионата Евро-2012, именно здесь наблюдается самый большой дефицит качественного предложения гостиниц, причем во всех категориях”, - добавила М.Крестинина

Источник: http://biz.liga.net/